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法律调解案例——程某与刘某房屋租赁合同纠纷
2016/7/15

 

【案情简介】

 程某与刘某自2013年1月1日签订房屋租赁合同,约定程某将坐落于北京市通州区宋庄镇××村××号自北向南第一间房屋(一排共五间)后半间出租给刘某使用。后来,刘某实际使用的房屋为通州区宋庄镇××村××号自北向南第一间房屋整间,租金为2300元/月,但双方约定调整为2000元每月,按季度支付,租期一年,期满后可续租。其中2013年度的租金刘某已经支付,2014年的租金仅支付了前3个季度,其余租金至2015年仍未支付,二人协商未果,2015年3月程某将刘某告上了法庭,要求解除双方租赁合同,要求被告支付尚欠的房租并赔偿损失。

一、调解中的思路与策略

调解其实是一种广义上的谈判模式,调解过程由第三方接入,主持当事人之间的谈判,根据相关的法律规定、政策、社会公德以及常理,向谈判当事人进行劝解和说服,从而使他们能够相对融洽地进行谈判,最终达成合意。调解的基本的性质和功能在于其是在第三方协助下进行的、当事人自主协商性的纠纷解决活动。在行业纠纷中可以最大限度地发挥第三方的积极作用,为行业纠纷当事人提供帮助和服务。从某种意义上说,调解是谈判(交涉)的延伸。“二者的区别在于中立第三方的参与;而其中的第三方,即调解人的作用也是区别于审判和仲裁的关键因素,即调解人没有权力对争执的双方当事人施加外部的强制力”。

新的《民事诉讼法》第一百二十二条中明确规定了“先行调解”制度,即“当事人起诉到人民法院的民事纠纷,适宜调解的,先行调解,但当事人拒绝调解的除外”。从专门的诉讼法律条文直接规定,就更加对其适用有强力保障。谈判中的许多规则和技巧,在调解的过程中仍然适用。但是调解由于其本身所具有的一些特点,在调解中适用的思路和策略又存在着相应的变化,这是诊所学生在接触案件的时候所必须注意的。调解中最明显的特点就是有第三方对纠纷解决的介入,这个介入的第三方在整个谈判的过程中起到了居中协调的作用,双方当事人之间的对话受到调解员的影响。这样,调解中就形成了一个由调解员和纠纷所涉及的双方当事人所共同组成的三角结构。学生在参与或者组织调解的过程中,必须要考虑到这一特殊的三角结构关系,采取相应的策略和措施来处理问题。

二、调解中的准备工作

调解活动并不是在谈判双方之间加上一个只懂得附和的第三者,调解人员在整个调解活动中应该发挥积极的促进作用。要扮演好这样一个关键角色,并不是一件简单的事情。调解员要想使调解工作能顺利进行,首先要做好调解前的准备工作,而调解的准备工作主要包括了对争议事实的调查,以及对相关法律和政策的研究,从而设定调解的计划。对于调解的事实调查,主要是为了了解案件争议的主要焦点所在,该纠纷的起因是什么?纠纷属于哪种类型的争议?是否存在调解的可能?这些信息的掌握对于将来调解的进行是相当重要的。

本案中,程某要求解除双方租赁合同,要求刘某支付尚欠的房租,诊所学生除了从谈话中掌握案件与房屋租赁合同基本信息外,同时应注意了解二人之间的矛盾焦点所在,刘某为何拒付2014年第四季度及之后的房屋租金?纠纷的起因是什么?有没有可能通过调解解决?

调査争议事实的最简单途径就是倾听双方当事人的陈述,从双方当事人的谈话中了解案件的经过,而且也可以借助这一机会了解双方调解的意向,缓和双方的对立情绪。但是,如果想进一步了解事实,仅仅和双方当事人进行谈话是不够的,一来他们的陈述中可能带有强烈的主观色彩,法律诊所的学生可能会发现,在与当事人谈话的时候,听到的都是他们各自认为自己如何有理,对方如何不对,很容易感觉到双方各执一词,难以判断争议事实的本质。所以,我们还要通过实践调查,如亲自到争议发生的地方收集第一手材料,向相关的知情人士、邻居和所在单位等了解案件的来龙去脉。这里需要注意的是,诊所学生在调查的过程中应该对调查的情况作出详细的笔录,必要的时候可以由被调查人写出书面材料。现场调查时,可以对物证或者现场进行观察和测量,对调查情况和结果,应当制作笔录。

通过与双方当事人谈话、向第三方调查、走访出租屋等方式,诊所学生了解到程某欲将房屋出租给出价更高的第三方于某某,2014年11月13日,于某某找到程某希望承租标的房屋,并愿意支付每月2500元的租金。程某找到刘某要求提高房屋租金至2500元,刘某以双方签订合同为由不同意上涨租金,二人发生争执,程某要求解除与刘某签订的房屋租赁合同,限令刘某立即搬出,刘某至程某起诉时既未搬走也未支付房租。

在通过调查取得案件事实的相关信息以后,诊所学生对事情的真相有了比较清晰的认识,下一个阶段就是研究相关法律、政策以及道德规范。虽然调解不一定要依据法律作出,因为调解更强调的是促使双方相互让步,从而达成一致,但要想让双方当事人清楚法律、政策以及道德规范对于该问题的相关规定,辨别是非对错,从而使调解更有说服力,让双方当事人作出客观、理智的决定,则必须对相关法律、政策和道德规范进行研究。同时,调解中无论如何让步,都不能违反相关的禁止性法律规定,否则可能要承担相应的法律责任。

调解准备阶段的最后任务就是制定合适的调解计划,调解计划一般包括如下这些内容:

纠纷概况;

争执的焦点;

调解具体纠纷所涉及的法律、法规、政策条款;

对调解可能达成的协议的基本设想;

调解方法和工作重点。

需要注意的是,调解计划只是在调解准备阶段为调解的具体进行提供的一种参考,调解过程中可能出现各种事先没有预料的情况,当事人的意见也可能出现反复,所以,在调解的时候切忌机械地执行调解计划,要根据变化调整计划的执行。灵活变通的处理纠纷,可能会有意想不到的良好效果。

诊所学生在向刘某了解情况的时候发现,刘某之所以赖着不走一部分原因是出于对程某的报复心理,另一部分原因是由于刘某租住的地方距离其上班的地方较近,房租也便宜。负责此案的学生刘某某和吴某某为调解做了充分的准备工作,在了解到该村房屋的平均出租价格普遍高于2000元的基础上,动之以情晓之以理劝说刘某,双方原本对峙的强烈态度均有所缓和。

三、调解中的语言技巧

调解对语言技巧的要求是相当髙的,调解人员的任务就是通过劝说等语言形式说服当事人,从而促使其达成一致。调解中语言的运用能力反映了一个调解人员的调解能力与水平。如果没有良好的语言运用,很难想象调解会顺利地朝着良好的方向发展。总的来说,诊所学生应该注意以下这些语言上的技巧要求。

通俗易懂、简单明了

这是调解语言中最为基本的要求,因为实践表明,调解的对象绝大多数是普通百姓,而纠纷的内容主要是在日常生活和社会交往中所引起的矛盾或者纠纷。这些调解对象和纠纷内容的特点要求我们在运用调解语言的时候,应该注意语言的通俗性。同时,为了保证调解效率,让当事人双方迅速接受调解员的信息是十分重要的,这就要求调解语言的简洁性,尽量避免啰嗦和拖沓。这两点虽然看起来简单,但是,作为法学院的学生常常不能做到,他们在运用语言的时候已经习惯了法言法语,言出必法,而且喜欢用法学理论来分析一些本来简单的问题。这样的做法不仅不利于纠纷的解决,反而让纠纷当事人不知所云,觉得诊所学生是书呆子,无法有效沟通,甚至产生抵触情绪。这样的调解语言无疑是失败的。

语言的特殊处理

很多时候,调解的开始状态是双方针锋相对的局面,双方的对立情绪很大, 语言上稍微不注意就很有可能激化矛盾,双方的对话变成了吵架,调解就很难进 行下去了。所以一个优秀的调解者会对语言进行特殊的处理,运用婉转的语言来平和调解中的敌对情绪,在恰当的时候加上一点幽默,更是能够活跃现场的气氛,让双方放下武装,积极地寻找对话的契机。在评价是非对错的时候,应该为有过错的一方保留足够的台阶,例如,可以这样表达:“这件事情甲的确不对,在将近十一点的时候还练习小提琴,给乙的正常休息造成了很大的干扰,但其实甲平时并不是这样一个自私的人,主要是由于一个月后的音乐考试对他来说实在是太重要了。”这样,既可以明确地指出在这件事情上过错方的确是甲,但是,同时解释了甲犯错的原因,这种婉转平和的语言可以让乙更容易原谅甲的行为,不至于破坏他们之间邻居的友好关系。

把握发言的时机

诊所学生充当调解人员这一角色的时候,在发言的时机把握上要注意的是:调解以的每一句话都非常关键,什么时候该说,什么时候该听,都是需慢慢领悟的。其中在争议事实不明,当事人还没有将自己的意思表达完毕之前,应该更多地倾听,不要轻易下结论,不要草率地提出调解意见,不要在人多的场合里当众评价双方是非对错;另外,如果一方在调解的过程中对另一方进行辱骂、嘲讽等语言攻击的时候,或者双方敌对情绪过高,已经由对话变成了争吵,或者双方在一些次要的问题上做过多纠缠的时候,诊所学生也应该及时发言制止,把双方重新带回到正确的对话过程之中。

动之以情,感化对方

在调解纠纷时,除了教育、疏导、规劝等方式外,情感的交流也是一个不容忽视的途径。通过情感交流消除当事人的心理感情障碍,调解才能取得令人满意的效果。运用感化法的技巧在于动之以情,温言相慰。在充分了解当事人心里的前提下,从情感的角度,用温和、亲切、有感染力的语言去安慰当事人,感动当事人,使当事人心悦诚服地接受协议。

例如,一对夫妻因感情不和而离婚,孩子归女方抚养,女方要要求男方一次性付清孩子12年的抚养费。男方虽然完全有能力支付,但由于夫妻感情已经破裂,如同“仇敌”,感情上存在障碍,心理上认为这钱是给了孩子他妈,不愿支付。“这笔钱虽说是交到了孩子妈妈手里,可最终都还是花在你女儿身上。你不是孩子的父亲吗?你不是放心不下女儿吗?你女儿长大了就会知道,父亲是爱她的,父亲没有丢下她不管。你这钱花得多值得,花在了大处。要看得远些,多给几元钱,对你来说不算什么,可事情却办得漂亮啊!多有男子汉的风度呀!”,这位富有经验的调解人员的一席话,把男方对女方的逆反心理转移到了父女情义和做父亲的责任感上,从情感上打动了男方,消除了他的心理障碍,使男方欣然接受了女方提出的条件,如数一次付清了孩子12年的抚养费。

打感情牌在此案中发挥了关键性作用,程某在提高租金未果的情况下提出解除合同,在发现刘某对租金有所松动的心理下,诊所学生刘某某与吴某某找到房屋中介从中调停,最终双方同意续租1年,2014年租金维持不变,2015年租金调整为2300元/月,该案以原告撤诉结束。

四、调解方式的运用技巧

1.背对背调解

背对背调解模式是相对于面对面调解而言的一种调解人员喜欢使用的调解 方式,在背对背调解中,调解员会通过私下与某—方当事人或者代理人进行会谈,获取争议的相关信息,并且在双方之间进行信息的传递,最终促使双方能够达成一致意见。背对背调解实践中经常会被使用,其优点有两个:

缓和双方矛盾

背对背调解是通过—种以相对隔离的方法达成一致的调解方式。争议双方不会在—起进行相互的意见交流,而是通过调解员这个角色来进行信息的传递,这样就避免了双方当事人在一起谈判时所可能出现的矛盾激化,有舒缓解双方的敌对情绪,冷静理智地考虑调解员的意见。同时,调解员也会在这种传递信息的过程中获得当事人的信赖,这样就更容易说服他们作出让步,完成调解。

了解隐藏信息

面对面调解经常会遇到这样一个问题,双方都把对方当做敌人,调解的过程中更多地表现成一种相互攻防的局势,一些重要的信息,对于谈判的心理底线,以及一些不方便透露的隐情,对调解员来说很难获得。背对背调解的方式可以让争议的双方放下防备,将矛盾的原因、内情告诉调解员,调解员如果能获得当事人的信任,甚至可以知道双方各自底线的大概位置。这些重要信息的获取,对调解的成功起到了关键性的作用。

虽然背对背调解方式的优点的确很多,但是同时它也是一种对调解员要求更高的调解方式。在背对背调解中,双方的信息交流完全依赖于调解人员的传递,调解人员获得的信息会零碎和散乱,这就需要调解员对信息进行整理和转化。而且背对背调解非常强调调解员这个角色的发挥,诊所学生虽然有着丰富的法律专业知识,但他们年龄一般较小,社会阅历也相对比较浅,要在争议双方之间树立权威,让他们对诊所学生产生信赖,难度可以说是很大的,所以法律诊所老师要给予学生更加详细的指导和帮助,让这种调解方式的优势充分发挥出来。

2.间接调解

间接调解,是指调解人员借助纠纷当事人以外的第三者的力量进行调解。 这包括两层含义:(1)针对某些积怨深、难度大的纠纷,借助当事人的亲属、朋友 的力量,共同做好当事人的思想转化工作;(2)针对在某些纠纷中当事人依靠第 三人为其出主意的心理或者其意志受第三人控制、操纵的特点,在先着重解决好 当事人有关的第三人的思想认识的基础上,利用当事人对其较为信任的心理,把

对纠纷的正确认识通过第三人作用于当事人,促其转变。

学生在进行调解的时候应拓宽思路,不要认为调解中只要做好争议双方当事人的思想工作就可以完成目标。要知道在有些情况下,争议的产生并不一定单纯是由于当事人双方之间的矛盾,通过对事实的调查和分析后,我们可能发现这些矛盾的产生其实是与某个第三人有密切的联系。其中比较典型例子就是婚姻纠纷的调解,有些夫妻之间的矛盾,实际上是由婆媳、姑嫂等矛盾所转化而来的。如果学生能够发现这些问题的实质所在,可以通过与这些相关的人物进行谈话,从矛盾的根源入手,消除这些人物对争议双方当事人的压力,这将有利于纠纷的解决。另外,一些发生在农村的村民之间的纠纷,如果涉及村里的传统习俗、伦理道德等问题时,可以考虑与村长或者长老等在村里有相当权威的人物进行沟通,甚至可以请他们出面对当事人做思想工作,借助他们在村民心中的信赖地位,让争议双方达成一致。

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